Zaliczka wpłacona, a lokal ma obciążenia
Granica biegnie tam, gdzie kończy się spór o jakość, a zaczyna zatajenie faktu przesądzającego. Wady lokalu są sprawą cywilną. Zatajenie hipoteki, zajęcia albo braku tytułu własności bywa oszustwem — a zaliczka wpłacona bez sprawdzenia ksiąg bywa nie do odzyskania.
Najważniejsze w skrócie
- Spór o wady lokalu jest sprawą cywilną, a nie karną.
- Zatajenie hipoteki, zajęcia albo braku tytułu własności bywa oszustwem.
- Sprzedaż tej samej nieruchomości dwóm osobom jest czynem odrębnym.
- Sprawdzenie ksiąg przed wpłatą zaliczki zajmuje jeden dzień.
- Umowa przedwstępna podlega ujawnieniu, co realnie chroni kupującego.
- Zaliczka wpłacona gotówką powyżej limitu obciąża obie strony.
- Przy zakupie od dewelopera obowiązują zabezpieczenia obowiązkowe.
Gdzie zaczyna się sprawa karna
| Sytuacja | Charakter |
|---|---|
| Wady lokalu, inny metraż | spór cywilny |
| Zatajenie hipoteki albo zajęcia | możliwe oszustwo |
| Brak tytułu własności sprzedającego | oszustwo |
| Sprzedaż tej samej rzeczy dwóm osobom | czyn odrębny |
| Fikcyjne pośrednictwo | oszustwo |
Wiersz drugi wymaga rozróżnienia: samo istnienie hipoteki nie jest oszustwem, bo ujawniają ją księgi. Oszustwem bywa zapewnienie o jej braku połączone z odwodzeniem kupującego od sprawdzenia — presją czasu albo obietnicą załatwienia formalności.
Co sprawdzić przed zaliczką
- Wypis z ksiąg: właściciel, hipoteki, zajęcia, służebności.
- Zgodność stanu z dokumentacją budowlaną i katastralną.
- Zaświadczenie o zgodności z przepisami budowlanymi.
- Przy budynku wspólnotowym — zaległości w opłatach.
- Tożsamość sprzedającego i jego uprawnienie do zbycia.
Wszystkie pięć zajmują łącznie jeden dzień i koszt niewielki wobec kwoty transakcji. Pominięcie ich jest najczęstszą przyczyną spraw, które później nie mają dobrego rozwiązania.
Zaliczka i jej zabezpieczenie
Umowa przedwstępna może zostać ujawniona w księgach, co chroni kupującego przed późniejszym zbyciem nieruchomości komu innemu oraz przed obciążeniami wpisanymi po niej. Wymaga formy notarialnej i kosztuje, ale przy większych zaliczkach jest jedynym realnym zabezpieczeniem.
Zapłata gotówką powyżej limitu jest przy tym naruszeniem obciążającym obie strony — a przy sporze bywa pierwszą rzeczą ujawnianą organom.
Na czym to się opiera
| Zagadnienie | Podstawa |
|---|---|
| Oszustwo | art. 640 włoskiego kodeksu karnego |
| Ujawnienie umowy przedwstępnej | art. 2645-bis kodeksu cywilnego |
| Rękojmia za wady | art. 1490 i nast. kodeksu cywilnego |
| Limity płatności gotówkowych | art. 49 dekretu nr 231 z 2007 r. |
| Ochrona nabywców od dewelopera | dekret ustawodawczy nr 122 z 2005 r. |
| Obowiązki notariusza | przepisy o czynnościach notarialnych |
Piąty wiersz dotyczy zakupu od dewelopera i przewiduje zabezpieczenia obowiązkowe: gwarancję bankową albo ubezpieczeniową na wpłacone kwoty oraz polisę na wady budowlane. Ich brak jest naruszeniem po stronie sprzedającego i podstawą do żądania unieważnienia umowy — warto sprawdzić to przed pierwszą wpłatą, nie po niej.
Najczęstsze pytania
Mieszkanie ma wady, o których nie mówiono.
Sam spór o wady, metraż albo stan lokalu jest sprawą cywilną, prowadzoną w ramach rękojmi. Karny charakter pojawia się przy zatajeniu faktu przesądzającego — hipoteki, zajęcia, braku tytułu własności sprzedającego.
Była hipoteka, o której nie wiedziałem.
Samo jej istnienie nie jest oszustwem, bo ujawniają ją księgi. Oszustwem bywa zapewnienie o jej braku połączone z odwodzeniem kupującego od sprawdzenia — presją czasu albo obietnicą załatwienia formalności.
Co sprawdzić przed wpłatą zaliczki?
Wypis z ksiąg, zgodność stanu z dokumentacją budowlaną i katastralną, zaświadczenie o zgodności z przepisami, zaległości wspólnoty oraz tożsamość i uprawnienie sprzedającego do zbycia. To jeden dzień pracy.
Jak zabezpieczyć wpłaconą zaliczkę?
Ujawniając umowę przedwstępną w księgach, co chroni przed późniejszym zbyciem nieruchomości komu innemu oraz przed obciążeniami wpisanymi po niej. Wymaga formy notarialnej, ale przy większych kwotach jest jedynym realnym zabezpieczeniem.
Zapłaciłem zaliczkę gotówką.
Przy kwocie powyżej limitu jest to naruszenie obciążające obie strony transakcji. Przy późniejszym sporze bywa pierwszą rzeczą ujawnianą organom — i osłabia pozycję kupującego, choć to on jest poszkodowany.
Kupuję od dewelopera.
Obowiązują wtedy zabezpieczenia obowiązkowe: gwarancja bankowa albo ubezpieczeniowa na wpłacone kwoty oraz polisa na wady budowlane. Ich brak jest naruszeniem sprzedającego i podstawą do żądania unieważnienia umowy.
Sprzedano to samo mieszkanie dwóm osobom.
To czyn odrębny i poważny, oceniany niezależnie od samego oszustwa. Chroni przed nim właśnie ujawnienie umowy przedwstępnej — od tej chwili późniejsze zbycie nie pozbawia kupującego pierwszeństwa.